Baukredit Finanzierungsarten

Wenn man das Wort „Bausparen“ hört, klingt alles ganz einfach. Der zukünftige „Häuslebesitzer“ spart einen gewissen Teil des Baugeldes an, den Rest gibt es dann zinsgünstig geliehen viele verschiedene Angebote gibt es von den Banken daher lohnt es sich einen Baukreditrechner zu benutzen.
So einfach ist es jedoch nicht, denn Bausparen ist nicht für jedermann gleichgut geeignet. Das Bausparen ist zum Beispiel nichts für spontane Menschen, bausparen ist nur dann wirklich sinnvoll, wenn in ferner Zukunft gebaut oder gekauft werden soll. Wer in naher Zukunft ein Haus erwerben oder bauen möchte und keinen Bausparvertrag besitzt, der sollte auch keinen mehr erwerben, denn man kann auch ohne ein Haus bauen oder kaufen – oftmals sogar günstiger.

Wie Bausparen funktioniert

Angeblich soll diese Baufinanzierung recht einfach sein. Schnell merkt man jedoch, dass es ein äußerst kompliziertes Vorhaben ist. Man sieht sich konfrontiert mit den Begriffen: Bausparsumme, Wahltarife, Standard- sowie Schnellspartarife, Darlehensgebühr, Abschlussgebühr, Ziel- und Mindestbewertungszahl. Einzig sollte sich der zukünftige Hausbesitzer vor Augen halten, dass das Grundprinzip, viele zahlen in eine Kasse ein, dass wichtigste an der Bausparkasse ist. Wer am Schnellsten oder am meisten eingezahlt hat, bekommt als Erstes ein Darlehen. Zusätzlich bekommt der Hausbesitzer das eingezahlte Geld zurück. Das Darlehen wird nach und nach getilgt und der nächste Bausparer ist dran mit der Vergabe eines Darlehens. Geschieht das nicht, sind die Letzten die Dummen und bekommen nur ihr eingezahltes Guthaben zurück – kein Bauspardarlehen. Kommt die Darlehenstilgung nur tröpfchenweise, müssen die Letzten dementsprechend lange auf ein Darlehen warten.

40 oder 50 Prozent der Bausparsumme sind das Mindestguthaben des zukünftigen Hausbesitzers für ein Darlehen bei den meisten Banken. Das sogenannte Eigenkapital kann mit dem Baukreditrechner ermittelt werden. Ebenfalls berechnet der Baukreditrechner die Höhe des zu erwartenden Darlehens. Im Grunde ist die Errechnung jedoch einfach: Bausparsumme – Bausparguthaben = Darlehenshöhe. Einzelne Banken jedoch haben Sonderverträge, mit denen sich unter bestimmten Voraussetzungen (zumeist hohe Tilgungsrate und erhöhte Zinsen) Darlehensbeträge erhöhen lassen. Der Baukreditrechner gibt zudem Hinweise auf die Gebühren und Zinsen des jeweiligen Darlehens. Meist sind es 1 bis 3 Prozent Gebühren. Ist die Zinsbelastung niedrig, sind die monatlichen Tilgungsbeiträge dementsprechend höher. Bausparverträge bieten gegenüber den Banken oftmals niedrige Zinsen trotz höher Raten an. Banken sind an einer langsamen Tilgung der Darlehen, somit an eine lange Kreditlaufzeit, interessiert. Bausparkassen hingegen wünschen sich eine schnelle Tilgung, um das geliehene Geld an den nächsten Kunden weitergeben zu können.

Individuell auf den Kunden abgestimmt, kann die Wahl zwischen der Bausparkasse mit dem Bausparvertrag und einem Darlehen von der Bank fallen. Auch hier hat der Baukreditrechner eine beratende Funktion, denn die Entwicklung z. B. des Bauzinses muss bei der Wahl berücksichtigt werden. Der Baukreditrechner ist kostenlos, berücksichtigt auch Riesterförderungen und vergleicht Banksparpläne in Kombination mit einem Darlehen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Einige Begriffe sollte man als zukünftiger Hausbesitzer trotzdem wissen. Der kostenlose Baukreditrechner spricht z. B. vom Annuitätendarlehen. Hierbei handelt es sich um ein Darlehen mit konstanten Raten (Rückzahlungsbeiträgen). Wurde eine Zinsbindungsfrist über die ganze Laufzeit vereinbart, bleibt die Höhe der zu zahlenden Monatsraten im Gegensatz zu einem Tilgungsdarlehen, immer gleich. Tilgungsanteil und Zinsanteil bilden die Annuität oder die Annuitätenrate. Der Zinsanteil verringert sich zugunsten des Tilgungsanteils mit einem Teil der monatlichen Rate, mit der Schritt für Schritt die Restschuld getilgt wird. Die Kreditschuld ist zum Ende dieser Laufzeit völlig getilgt. Im Annuitätenvertrag wird der Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum festgelegt. Zu diesem Vertrag kommt es bei Abschluss des Annuitätendarlehens. Der Baukreditrechner rät zu einer Tilgung von mindestens einem Prozent der Kreditsumme im ersten Jahr. Die Tilgung erhöht sich mit der fortschreitenden Ratenzahl dann bis auf 100 Prozent (theoretisch) im letzten Jahr.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die Anschlussfinanzierung oder auch Prolongation beschreibt den Abschluss der erneuten Festschreibung der Zinsen bei einem bestehenden Darlehen. Diese Festschreibung, auch Zinsbindung genannt, gilt für alle Immobiliendarlehen. Je nach Bankrichtlinie und/oder Kundenwunsch beträgt die Dauer der Festschreibung der Zinsen zwischen 1 und 30 Jahren. Der Baukreditrechner geht von üblichen 10 bis 15 Jahren aus. Dieser Zeitraum ist von den Kreditnehmern zur Eigenheimfinanzierung oftmals gewünscht, denn er ist übersichtlich. Innerhalb dieser Zeit ist der Kreditnehmer an den Zinssatz gebunden. Selten ist ein Darlehen jedoch nach Ablauf der Frist vollständig getilgt. Hier hat der Kreditnehmer als Schuldner nun zwei Möglichkeiten:

– Steht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung, kann der Schuldner nach Ablauf der Zinsbindung das Darlehen der Hypothek komplett ablösen. Neue Zinsfestschreibungen sowie Zinskonditionen für die restliche Schuld sind nur beim Nichtvorhandensein von ausreichend Eigenkapital auszuhandeln.
– Steht vor dem Ablauf der Zinsbindung nicht genug Eigenkapital zur Verfügung, um das Darlehen komplett zu tilgen, muss der Rest mit einer Anschlussfinanzierung getilgt werden. Mithilfe des Forward-Darlehens kann das Jahre oder Monate vor Beendigung der Zinsfestschreibung erfolgen. Mit diesem Darlehen sichern sich Kreditnehmer zukünftige Zinssätze für das Darlehen. Zumeist kommt das Forward-Darlehen zum Tragen, wenn der Hausbesitzer von steigenden Bauzinsen ausgehen kann. Soll das heutige Zinsniveau gesichert sein, obwohl die Zinsbindung noch 12 bis 60 Monate besteht, dann ist dieses Darlehen sinnvoll.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Das Annuitätendarlehen im Rahmen der Immobilienfinanzierung nennt man Forward-Darlehen. Dieses Darlehen wird dem Darlehensnehmer erst nach einer bestimmten Vertragslaufzeit gewährt. In der Regel muss der Darlehensvertrag bereits bis zu 60 Monate bestehen, bevor über das Forward-Darlehen entschieden werden kann und es zur Auszahlung kommt. Als Forward-Periode bezeichnet man die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und dem gewählten Laufzeitbeginn. Während dieser gesamten Zeit fallen weder Bereitstellungszinsen noch Kreditzinsen für das Darlehen an. Beim Abschluss dieses Forward-Darlehens durch den Darlehensnehmer sichert sich dieser den Zinssatz für die nahe und weite Zukunft. Diese Form des Darlehens wird am Häufigsten bei den Anschlussfinanzierungen gewählt. Diese Zinssicherheit bezahlt der Darlehensnehmer beim Forward-Darlehen mit einem Zinsaufschlag. Die Höhe des Zinsaufschlages wird abhängig von der Zinsstruktur sowie der Dauer der Forward-Periode bestimmt. Auch hierüber gibt der Baukreditrechner Auskunft.

Was ist ein KfW-Darlehen?

Die weltweit größte nationale Förderbank ist die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Die KfW fördert z. B. Existenzgründer und den deutschen Mittelstand mit Finanzierungen und klassischen Förderkrediten. Auch steht ein breites Spektrum zur Finanzierung von Investitionen in Wohnimmobilien, für das Wohnen sowie Bauen allgemein und zum Energiesparen bereit. So wird z. B. der Bau oder Kauf eines KfW- Effizienzhauses durch ein Darlehen mit attraktivem Tilgungszuschuss und Zinssatz gefördert. Das Geld für diese Förderungen wird jährlich von der Bundesregierung gestellt, somit handelt und vergibt die KfW im öffentlichen Auftrag. Ob eine solche Förderung für den zukünftigen Hausbesitzer infrage kommt, ist unter anderem gebäudeabhängig. Auch hierüber kann der Baukreditrechner Auskunft geben.

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